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抵押貸款一二三 #2320

2021-01-05 來源:水庫論壇?
 
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抵押的一些基礎知識 

一)全款流

“全款—抵押”是一條非常好的路。

買房子追求二個KPI:

1)價格盡可能低

2)杠桿盡可能大

 

所謂“全款—抵押”,是指你先拿著600~1200W不等的現金。在市場上尋覓筍盤。然后反向抵押。

重點定位于:

· 

中小企業破產

· 

離婚分家產

· 

轉移財務

· 

貪官出國

· 

法拍

· 

筍盤急搶破頭

· 

對于那些“現金到位”要求十分緊迫的案例,你全款撲下。自然比慢吞吞地申貸款大為賺優。

而你再要求房東降價,看在立即拿錢的份上[1],要求房東給予額外的5~7%降幅。


[1]作為房東,你每天接中介電話。如果中介問你“客戶付款方式比較好,有沒有再談的余地”。這個時候,你必須堅定不移地回答“一分錢也沒有”。否則中介就會把你95%的價格,當作新的底價,再往下砍。

一般而言,最容易出筍盤“暴擊”的,主要是二個地方;


1)地方鋼材城周邊

2)貪官跑路

好比去年螺紋鋼大跌。鋼材城附近的老板破產無數。這時候你去周邊晃悠,收購他們手中的豪宅。就大賺便宜。

股市崩盤的時候,也有人關注陸家嘴周邊豪宅。結論是效應不明顯。

 

另一個方向,則是“貪官跑路”。

當某一個系統開始反腐,就會觸發新一輪移民潮。不一定是抓進去的,95%是沒抓進去的親信手下,也會加緊拼命處理手中物業。

這事一開始我也是當小說看的,等到哥哥親手接觸了二單,才發現這個世界真是嬉皮得可笑。

 

二)抵押貸款

抵押貸款有許許多多方方面面要講。

我們盡量講得簡單一點。

 

1)抵押貸款從字面上講,政策可以貸款“七成”。而在實際操作中,評估公司普遍估不足價錢。一般給予“估值”是市價七成,也就是實際貸款70%*70%=50%,抵押就貸五成。

高評后55%

2)抵押貸款通常是十年。部分銀行(平安)可以做20年,大概只有中信某些年份可以做30年。

3)超小戶型比較吃虧,很多銀行不做小戶型抵押。

4)中國銀監會規定,銀行不得接受有抵押的物業。

其主要目的,是你房子先押給了A銀行,若再“二按”給B銀行。二家銀行都是肚子朝天,供奉當慣的。

萬一出了壞賬,A和B要協調處理債權問題?;ハ嘀g公文傳來傳去,官僚主義扯皮,那可是沒底的了。

所以中國的銀行業一律不得接受“二按”。社會上如果出現了二按,無非以下幾種情況。

a. 

擔保公司介入。銀行其實和擔保公司發生業務。費率很高,月息2~3%

b. 

個人抵押

c. 

先還清舊的,再加筆新的。


5)銀監會要求,“抵押貸款”不得放款給個人。

 

這真實幾乎把“抵押貸款”的路給堵死了。按照銀監會“二個要求,一個指引”的文件精神,全中國任何貸款必須有“指向用途”。

貸款必須是促進實體經濟的。銀監會無所不管。

 

所以你如果去銀行申請抵押貸,說我想拿回家數鋼蹦玩,這是絕對不可以的。

打新股,不允許。

拿去買房做首付,也是不允許的。

 

銀監會能接受的,只有“高檔高尚正義”的用途。實戰操作中,銀行也比較懶,因此最終退化成了三種用途。

a. 

裝修

b. 

買汽車

c. 

買家具和藝術品


以裝修為例。銀行在審核完你的房產證,收入證明,還款能力和流水之后;

銀行會讓你提供“裝修合同”,以及對方公司賬號。

 

對方的公司,名稱或者主營業務中,必須包含“裝修”“裝潢”二字。

例如,以水庫某網友注冊的私人公司為例:

公司經營范圍:汽車租賃,會展服務,物業管理,室內裝潢,室內清潔服務,商務咨詢,禮儀服務,從事計算機軟硬件技術領域內的技術開發、技術咨詢、技術服務、技術轉讓及計算機輔助設備的銷售,電子產品、化妝品、五金交電、家電、家具、儀器、燈飾、服裝、環保設備的銷售,從事貨物與技術的進出口業務【依法須經批準的項目,經相關部門批準后方可開展經營活動】。

 

很多人看到這樣的“經營范圍”,往往會感到目瞪口呆。感覺就象侯耀文的“代寫作業公司”。業務從宇宙飛船回收,到幼兒園接娃無所不包。

而事實是,高手出手,必有內因。具體的原因我已經用紅字標紅了。

 

當你找到適當的“裝修公司”之后,在走完了“批貸款---交易中心---放款”流程,銀行會把貸款金額,匯入到對方裝修公司內。

此后,對方的會計入賬,對公對私走錢,等等也是學問。

這些就恕不展開了。

 

如果你用途用“裝修”的話,還有一個麻煩。許多管理完善的地區,例如上海市,頂真的銀行還會計算你“裝修限額”。

舉例來說,你一套100平米的房子,裝修費50W元,已經是極限。你什么金鑲玉要花5000元/平米?

這樣的情況下,如果你手里有幾套300平米大面積帶地下室的房子,就大大賺優。

 

可是300*5000元/平米=150萬,如果你想申請300W元“抵押貸款”如何處理?

回答是,俺有二套,一起裝修。

 

信貸員再問,我看你去年也申請過抵押貸款。為何今年又要申請。

答案是:裝修風格不滿意,敲了重做。

 

其次我們說“買汽車”。

在前幾年房價物價還比較低的時候?!暗盅河猛尽辟I汽車是一個不錯的選擇。

 

一般貸款者會申報為買了一輛奔馳。頂配車一百來萬。

按照“二個要求,一個指引”,銀行必須直接把錢打給車行。

 

一般業內的做法,都是打給外地車行。上海太規范。

車行有費用。剩下的不展開。


最后,也是近年來的主流,“買家具”。家具是紅木的。

你把一套800W的房子抵押了,抵押出來400W,請問派什么用途。

 

答案是,買了一幅字畫。

什么字畫這么值錢,哎喲喲,藝術這事可就沒底了…………

 

“家具字畫”的最大好處,是總金額沒有上限。

具體請咨詢專業信貸顧問。我們不展開。

 

 

6)抵押貸款有費用。在2008~2014年大概是1%的總成本。2016年開始突然猛漲,目前行規約1.8~2%

一般你不需要多問費用的細節,乖乖付傭金即可。

 

7)利率。利率完全不敏感

 

一般抵押貸款按P*1.2計算,利率6.0%。再加上“前置”2%手續費分三年攤銷。

實際成本6.6%左右。

完全可以接受。評價抵押貸款的優劣,主要是“成數”而不是“利率”。

 

 

8)小微企業貸款

 

另一種抵押貸的變種,是“小微企業貸款”。

 

扶持中小企業,是應有之意。小微貸原則上對財務報表沒有要求,以房產作為抵押,以法人(或股東)個人收入為還款來源。

也就是說,哪怕你是個白領。明天你去注冊個公司“科技創業”。你就可以抵押自己的房產,來為公司融資。

 

“小微企業貸款”和普通抵押貸款的最主要區別,它往往是3+1或者5+1.

也就是說,銀行每一次審核完畢,他批給你“五年的授信”。

在這五年之內,還息不還本。月供壓力比“20年期按揭”還要輕一半。

 

我們知道,“10年期抵押貸款”前高后低,其實你借銀行平均也就五年。

因而“五年借足,還息不還本”,是非常有競爭力的。

 

他最大的缺點,因為TG卡死民營。任何“企業類”貸款,每一年都需要結清一次。

好比你申請300W元的貸款,8月5日放款。則你每年8月4日都要把300W填進去。等到T+2約九號十號的時候再貸出來。

 

吞吐之間,五天之內你要聚集300W現金。五天之后再散去。

這樣的抽風誰吃得消!

因此“小微企業貸款”在實戰中不是很受歡迎。

  

部分銀行,發明了一個“折衷”方案。

好比他們同樣批你300W授信額度。但你千萬不要一上手全部抽走。

你分六次,每次借50W。

 

它允許你當作“六筆貸款”。分開年結。

每次結賬的時候,吞吐50W就夠了。維系三天。

這樣就挺受歡迎了。

 

9)抵押第三人房產

 

2014年時,又出了一個大殺器“抵押第三人房產”。有天津,光大,工商等幾家銀行在做(上海地區)。

 

他指的是,張三是我的同學。但是我可以把張三的房產抵押了。

只要張三同意簽字。

銀行就借我一筆錢,隨我處置。

 

這是了不得的大事啊。尤其你再參考“限購,限貸”的大環境。

再設想一下其中的搭橋和技巧。

 

它是延續“小微企業貸款”這一條線的。后來的發展沒有跟進,太冷門了。大家都是悶聲在做。

 

10)    抵押貸的限制

 

北京曾出臺抵押消費貸款不得超過100W元。

上海目前有風聲抵押貸不能超過300W元。

其他另說。


(yevon_ou@163.com,2016年8月5日晚)(未完待續)


文章轉載自公眾號水庫論壇?

 

 


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