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2021年22個重點城市,將實施“兩集中”供地模式

2021-02-26 來源:米宅
 
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這絕對是讓地產人兵荒馬亂的一天。
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2021年開局不到兩個月,房地產的政策調控,從全國層面到各個城市一次比一次嚴。
24日傍晚,一則足以撼動地產界的土地新政傳出,在各個城市掀起一股強烈騷動。
——網傳22個重點城市,將實施“兩集中”供地模式,2021年發布住宅用地公告不能超過三次。
網傳通知落款時間為2月18日,內部朋友透露,相關會議已于2月23日緊急召開。

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這22個重點城市名單如下:
一線城市:北京、上海、廣州、深圳。
18個二線城市:南京、蘇州、廈門、杭州、重慶、福州、武漢、成都、鄭州、青島、濟南、長沙、沈陽、合肥、長春、寧波、天津、無錫。
首先,解釋下新政最為關鍵的一個新詞——兩集中:
第一個集中:集中發布出讓公告,原則上每年不超過3次,時間間隔要相對均衡,地塊梳理要科學合理。
第二個集中:集中組織出讓活動,同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的,應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的,應該連續集中完成拍賣活動。
緊跟其后,2月24日,這份22城名單中的天津、鄭州、青島、濟南、蘇州等五城幾乎同時出現了相關動作。
24日,天津,內部發文,2021年確定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地的出讓公告;其余日期,不再發布土地出讓公告;
24日,鄭州,自本2月23日起,航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告,由市局統一組織發布實施;
25日一早,鄭州航空港區發布緊急通知,29宗地終止掛牌交易;24日,青島,在2021年全市住宅用地供應工作部署中提到,嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓;全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動;
24日,蘇州,國有建設用地使用權網上出讓系統,巧妙地在這個時間段出現了bug;
25日,濟南,將集中發布宅地出讓公告的時間定于5月上旬、8月下旬、10月下旬;

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這里面,天津和濟南都明確了每年3次的集中供地時間,天津是每年3/6/9月份,濟南是每年5/8/10月份,看起來對于各個城市每年3次的供地時間,并沒有具體要求。
截止目前,官方網站上依然沒有正式出現這則新政紅頭文件的身影,但從以上城市的新舉措來看,這則新政的真實性不言而喻。

2


昨天,我從內部朋友那里,還得到了一份更加重磅的資料。
提醒,這份資料并不是官方公開,暫無法考證,但其中內容的分量,各位可以感受下。
這份資料內容較多,篇幅有限,今天只提取一部分分享和解析。
資料里,對于2021年住宅用地供應分類調控相關工作要點進行了非常全面的梳理,這里面包含但不限于22城供地“兩集中”革新方式。
住宅用地供應分類調控,四個重點:

科學編制實施住宅用地供應計劃堅持做好住宅用地信息公開實行住宅用地集中出讓 加強監測監管和考核評價
分類調控?這個類如何分呢?有什么規則和界線要求。
按照資料,政策實施范圍劃分三個城市檔位:
1.全國所有城市;2.大城市(城區常住人口100萬以上);3.重點城市(依據分類調控文件);
針對不同檔位城市,要求大概是這樣的,
重點城市——
要求2021年公告供應量,不得低于近五年(2016年~2020年)平均完成交易量;
大城市——
土地供應要向租賃住房建設傾斜,增加供地規模用于租賃住房用地,對保障性租賃住房用地應保盡保。
今年,在年度計劃中單列租賃住房用地,占比一般不低于10%。其中常住人口增長快 、租賃住房用地缺口大的城市要進一步提高比例。
全國層面——
優化布局,年度計劃供應的住宅用地應當在城市建成區、城市新區均衡合理布局;
此外,對于住宅用地供應分類調控,該資料提出了明確目標:
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。
還有一點很重要,資料提出,2021年將對重點城市建立地價監測預警機制,開展季度預警、年度考核。一旦出現地價超出合理區間或有異常交易,及時預警并督促整改;對“明星地塊”及時調整出讓方案。
歸納起來,上層對于2021年房市、地市只希望看到一個字——穩。

3


這一天,如此重磅的土地革新舉措,把整個房地產圈的內外,打了一個措手不及。
如果說過去分散式的土拍,更像零售;如今“兩集中”式大改革,更像大批發。
“大批發”式的供地執行后,對于市場、對于普通人有影響嗎?影響大嗎?
我的答案很明確:當然。
從今天起,二十多個城市的國土資源中心,要開干起來了!
從今天起,全國數百家房企的融資計劃和拿地計劃,要全面調整了!
從今天起,我們將會在二十多個城市里看到,新房市場節奏完全被同質化代替了!
今后,這些市場大變化都會逐步出現——


1、地方zf失權,饑餓營銷炒地,行不通了。


——這一點,勢必要利空地方政府,土地權上交,主動性和能動性下降,操盤。


2、溢價率被控,地王現象將會大大減少,甚至不允許有。


——劣質地塊情況更糟,但優質地塊,有實力有資金的房企都會競拍,爭搶會更激烈,不過對溢價率和地王會有嚴格限制,比如開拍前就調整預備方案。


3、外來房企拿地難、“地主”本土化現象會大大減少,對小房企是利空。


——本土地頭蛇類房企土地儲備是利空,資金實力更雄厚的外來房企拿地機會會更多。


4、22城的新房市場,推貨節奏將近乎全面同質化;


——一年三次供地,諸如鄭州,按照往年供地量,一次可能要推出一百多宗地,這些地塊基本都會同期入市,這樣就有大量新盤,其入市、開盤、銷售、交付等節點幾乎一致。


5、新盤“價格制勝”將會大過“營銷制勝”。


——因為大量新盤節點同質化,各盤大概率都會打價格戰,以價格吸引購房者,比任何營銷花招都有效。


6、22城之外,將會成為全國型房企的新戰場。


7、對房價控制并不是絕對利好,容易引起市場波動。


——土地收權后,地方政府也失去了部分調控力,一年3次集中供地,每4個月就會形成一次供地爆發和短缺,并不利于市場穩定。


認同這些變化之后,你就會明白~


2021年還能買房嗎?肯定能!


還有好機會嗎?必須有!


如果剛好有買房需求,那么備好資格,備好錢,等風來……


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