首頁/各地綜合/正文

解讀《民法典》助您住房消費安全

2021-03-26 來源:廣東省住房和城鄉建設廳
 
點擊
 
評論

“3·15”國際消費者權益日,買房對普通人來說可能是,這輩子最大的消費支出了。

今天,結合《民法典》,惠州市住房和城鄉建設局聯合惠州市房地產業協會、廣東法村律師事務所 、廣東偉倫律師事務所共同為您解讀《民法典》中與房屋交易相關的知識點,助您住房消費安全。


1.

已經抵押的房產,可以不解除抵押直接辦理過戶嗎?

律師解答:《民法典》第四百零六條規定:“抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償?!狈课菰O定了抵押,抵押人即房屋產權人仍可以將房屋出售,但必須通知抵押權人。

但是,基于抵押權人對抵押物享有優先受償權,若不解除抵押登記直接轉讓房屋,對于購房人而言存在較大的法律風險。


2.

什么是居住權,居住權設立后是否可以轉讓、繼承、出租?

律師解答:“居住權”是指居住權人依據合同約定或遺囑,在他人享有所有權的房屋上享有占有、使用權能的用益物權,以滿足生活需要。根據《民法典》的規定,設立居住權應當向登記機關申請居住權登記,居住權自登記時設立。

根據《民法典》三百六十九條的規定,居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。

購房者向開發商繳交購房定金并簽訂書面購房協議后,因自身征信問題導致無法辦理按揭貸款,該購房者可以向開發商提出退還定金要求嗎?

律師解答:根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋〔2020〕17號)第十九條規定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?!币蛸彿咳苏餍艈栴}導致無法辦理按揭貸款,可認為是購房人責任,開發商可根據協議約定向購房人主張違約責任。


3.

某樓盤開發商在未提前告知購房業主的情況下,以新冠肺炎疫情不可抗力因素導致停工為由,延期三個月交樓,該做法符合法律規定嗎?

律師解答:新冠肺炎疫情屬于不可抗力,但不必然可以作為開發商免除逾期交付法律責任的事由,需要根據具體情況及不可抗力對合同履行影響的程度區分。對于逾期交樓與疫情的發生存在因果關系的情形如:

(1)合同約定的交樓時間到期,疫情已結束,但由于疫情對合同正常履行造成影響;

(2)合同約定的交樓時間在疫情發生期間。對于上述情形開發商可順延交房,但順延期間應在合理期間內,一般為采取防控措施至國家有權機關發布解除本次疫情防控措施期間。若開發商在發生疫情前已存在逾期交樓的情形,則開發商不應以不可抗力事由主張免責。

根據《中華人民共和國民法典》第五百九十條規定:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明?!币虼?,在不可抗力情形發生后,開發商應該向業主及時發出書面通知。


4.

購買預售商品房后的網簽、備案和預告登記分別指什么,有什么區別嗎?

律師解答:網簽是指房地產開發企業利用房地產管理部門的網絡化管理系統與交易方簽訂房屋買賣合同,并且在網上進行公布的行為,用戶可以通過網簽號在網上進行查詢。

備案是指房地產開發企業取得了《商品房預(銷)售許可證》和預登記通知單后,在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日之內,由房地產開發企業向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案的手續。

房屋預告登記是指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時,為了限制債務人處分該不動產,保障債權人將來取得物權而作的登記。例如在商品房預售中,購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記,以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押等情況出現。

根據《民法典》第221條:當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。

預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,預告登記失效。


來源:惠州住建


熱門樓盤

網友參與評論
 
條評論
表情
點擊加載更多
返回頂部
14iii新地址